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안녕하세요. 법무법인 진심파트너스입니다.

부동산 시장에서 ‘절세’와 ‘탈세’는 한 끗 차이라는 말이 있습니다. 특히, 다주택자에 대한 징벌적 과세가 강화된 환경에서 많은 이들이 세금 부담을 줄이기 위하여 가족 간 거래라는 선택지를 고민하고는 합니다. 그러나 선의로 시작한 경제적 선택이 예기치 못한 수사기관의 의심을 사며 ‘부동산실명법위반’이라는 무거운 혐의로 돌아온다면 어떨까요?

이와 관련하여 본인이 보유한 ‘분양권’을 외삼촌에게 명의신탁하였다는 이유로 부동산실명법위반 혐의로 조사받은 의뢰인을 변호하여 경찰 수사단계에서 <불입건 결정>을 이끌어낸 사례를 소개하고자 합니다.

1. 사건의 개요

이 사건의 발단은 2024. 1.경으로 거슬러 올라갑니다. 의뢰인의 부모님이 서울 강남구 압구정동 소재의 아파트를 매수하였는데, 그 당시 이미 서울 용산구 서빙고동에 단독주택 1채를 보유한 상황이었습니다. 1가구 2주택자가 된 의뢰인의 부모님은 1년 이내에 기존 단독주택을 처분하지 않으면 어마어마한 취득세 중과를 감당해야 하는 절박한 상황에 놓이게 되었습니다.

부모님의 고민을 덜어드리기 위해 딸(의뢰인)과 아들이 나섰고, 2024. 7.경 부모님의 단독주택을 공동으로 매수하기로 하는 계약을 체결하였습니다. 그러나 이 결정은 의뢰인에게도 세무적인 리스크를 가져왔습니다. 의뢰인은 2020. 9.경 지역주택조합에 가입하여 ‘분양권’을 보유한 상태였고, 부모님의 단독주택을 취득하는 순간 1가구 2주택자가 되어 취득세 중과를 감당해야 하는 상황에 놓이게 된 것입니다.

결국, 의뢰인은 1가구 2주택의 중과세 문제를 해결함과 동시에 단독주택 매수자금을 마련하기 위하여 본인이 보유한 ‘분양권’을 처분하기로 결정하였고, 백방으로 노력한 끝에 2024. 8.경 외삼촌에게 ‘분양권’을 매도하였습니다. 그 과정에서 의뢰인의 외삼촌은 의뢰인의 부모님으로부터 빌린 돈으로 의뢰인에게 계약금 3억 2,500만 원을 지급하였습니다.

2. 사건의 쟁점 및 변호인의 대응 전략

경찰에 수사를 의뢰한 국토부와 한국부동산원은 ▲ 매도인(의뢰인)과 매수인(외삼촌)이 친인척 관계에 있는 점, ▲ 매수인(외삼촌)이 본인 자금 없이 ‘분양권’을 매수한 점, ▲ 매도인(의뢰인)이 매수인(외삼촌)으로부터 받은 계약금을 매수인(외삼촌)에게 돈을 빌려준 매도인(의뢰인)의 부모님에게 다시 계약금 명목으로 이체하고 단독주택을 매수한 점 등을 이유로 다주택자 등의 규제 회피를 목적으로 한 명의신탁이라고 의심하였습니다.

이에 대하여 법무법인 진심파트너스는 ▲ 「부모님 → 외삼촌 → 의뢰인 → 부모님」 순으로 이어진 자금흐름을 합리적으로 설명하면서 의뢰인이 진정한 의사로 외삼촌에게 ‘분양권’을 매도한 것임을 변호함과 동시에 ▲ 법리적으로 ‘분양권’의 매도가 부동산실명법 제3조 제1항이 금지하는 명의신탁에 해당하지 않음을 적극적으로 주장하였습니다.

이 사건에서 경찰이 가장 의심한 부분은 “자금흐름”이었습니다. 의뢰인의 외삼촌이 의뢰인에게 송금한 계약금 3억 2,500만 원의 출처가 의뢰인의 부모님이라는 사실은 명의신탁을 의심케 하는 주된 근거인 동시에 의뢰인의 치명적인 약점이었습니다. 특히, 위 3억 2,500만 원은 최종적으로 의뢰인이 부모님으로부터 매수한 단독주택의 매매대금 명목으로 의뢰인의 부모님에게 되돌아가기까지 하였습니다. “정상적인 거래인 것처럼 외관을 만들기 위해서 돈을 돌린 것이 아니냐.”는 의혹은 일견 그럴듯해 보였죠.

이에 대하여 법무법인 진심파트너스는 ⅰ) 의뢰인의 외삼촌이 의뢰인의 부모님으로부터 돈을 빌리면서 정상적으로 차용증을 작성하였다는 점, ⅱ) 의뢰인의 외삼촌이 2020. 12.경 자신이 운영하던 숙박시설(모텔)을 무려 80억 원에 매각함에 따라 2024. 7.경을 기준으로 약 19억 8,000만 원 상당의 채권을 보유하고 있었다는 점, ⅲ) 그 결과 의뢰인의 외삼촌은 향후 차용금을 갚을 능력이 충분하다는 점 등을 근거로 하여 자금의 출처만으로 명의신탁약정의 존부를 판단할 수 없다고 적극적으로 주장하였습니다.

그 결과 경찰은 의심스러운 자금흐름에도 불구하고 추후 회수할 거액의 채권을 담보로 한 자금 융통임을 전제로 하여 명의신탁약정이 있었는지 단정할 수 없다고 판단하였습니다.

경찰에 수사를 의뢰한 국토부와 한국부동산원은 ‘분양권’의 매도만으로 명의신탁을 문제 삼았으나, 법률 전문가의 시각에서 보면 이 사건은 애초에 ‘명의신탁’의 요건을 갖추지 못하였습니다.

부동산실명법 제3조 제1항에는 「누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.」라고 규정되어 있는바, 부동산실명법 제3조 제1항이 적용되기 위해서는 ① 명의신탁약정의 존재 및 ② 명의수탁자 명의로의 등기라는 요건이 충족되어야 합니다.

그러나 이 사건에서 문제된 ‘분양권’의 매도는 아파트가 완공되기 전, 즉 부동산등기부가 존재하지 않는 상태에서 이루어진 ’조합원 지위‘의 양도일 뿐이고, 부동산 물권에 관한 등기 자체가 이루어진 바 없기 때문에, 법리적으로도 명의신탁 자체가 성립할 수 없는 구조였습니다.

이에 대하여 법무법인 진심파트너스는 부동산실명법의 명문 규정, 대법원 판례 등을 인용하여 법리적으로 ‘분양권’의 매도가 부동산실명법 제3조 제1항이 금지하는 명의신탁에 해당하지 않는다고 적극적으로 주장하였습니다.

3. 수사기관의 처분 : 불입건 결정

경찰은 법무법인 진심파트너스가 제출한 변호인의견서 및 증거를 종합적으로 검토하였고, 그 결과 <불입건 결정>으로 이 사건을 마무리하였습니다. <불입건 결정>은 수사기관이 사건을 ‘입건’ 단계로 넘기지 않고, 그 이전 단계에서 조사를 마무리하면서 사건을 종결하는 처분을 말합니다. 이 사건에서 의뢰인은 정식으로 입건되지 않았기 때문에, 형사사법정보 등에 피의자로서의 기록 자체가 남지 않게 되었습니다.

4. 결론

가족 간의 부동산 거래는 수사기관이 ‘의심의 안경’을 쓰고 보기 딱 좋은 소재입니다. 특히, 이 사건과 같이 매수자금이 가족 안에서 돌고 돌았다면 더욱 그렇습니다.

그러한 상황에서 의뢰인을 지켜준 것은 객관적인 증거와 정확한 법리 해석이었습니다. 수사기관의 의심은 날카롭지만, 철저하게 기록된 실체적 진실과 정확한 법리 앞에서는 무뎌질 수밖에 없습니다.

당신의 부동산 거래는 오해로부터 자유로운가요? 법무법인 진심파트너스는 철저하게 사건을 분석하고 법리적으로 치밀하게 대응하여 의뢰인을 지키는 데 최선을 다하겠습니다.

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