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"가입할 때 사업이 안 되면 전액 돌려준다는 증서를 받았습니다. 그런데 막상 돌려달라고 하니 조합에서 그 증서는 효력이 없다고 합니다."

지역주택조합 상담에서 가장 많이 듣는 이야기 중 하나입니다. 조합이나 업무대행사는 가입을 망설이는 분들에게 안심보장증서, 환불보장확약서 같은 이름의 문서를 건네며 "사업이 무산되어도 낸 돈은 모두 돌려받는다"고 설명하곤 합니다. 많은 분들이 이 문서를 마지막 안전장치로 믿고 수천만 원의 분담금을 납부합니다.

그런데 분쟁이 생기면 조합은 거꾸로 "그 약정은 총회 결의를 거치지 않아 무효"라고 주장하는 경우가 있습니다. 문서를 건넨 쪽이 스스로 그 문서의 효력을 부정하는 셈입니다. 그렇다면 환불보장약정이 정말 무효라면 조합원은 아무것도 돌려받지 못하는 것일까요? 오늘은 실제 판결을 바탕으로 이 문제를 살펴보겠습니다.

1. 안심보장증서는 왜 무효가 될 수 있나요?

(1) 조합원 분담금은 조합원 모두의 재산입니다

지역주택조합이나 그 설립을 위한 추진위원회는 대부분 법인이 아닌 사단, 즉 비법인사단입니다. 민법 제275조는 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때를 총유라고 하고, 민법 제276조 제1항은 총유물의 관리와 처분은 사원총회의 결의에 의한다고 정하고 있습니다.

조합이 조합원들로부터 받아 보유하고 있는 분담금은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당합니다. 사업은 결국 이 분담금으로 진행되기 때문에, 분담금을 줄이거나 내보내는 결정은 조합원 전체의 이해관계에 직결됩니다.

(2) 환불보장약정은 총회 결의가 필요한 행위입니다

사업이 중단되면 특정 조합원에게 납부한 금액 전부를 돌려주겠다는 약속은, 실행되는 순간 총유물인 분담금 자체를 감소시킵니다. 그래서 이런 약정을 하려면 조합의 정관이나 규약에서 정한 절차를 따라야 하고, 그런 정함이 없다면 총회 결의를 거쳐야 합니다.

실제로 많은 조합 규약은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 총회 의결사항으로 정하고 있습니다. 이런 절차 없이 조합 집행부나 업무대행사가 임의로 발급한 안심보장증서는 효력을 인정받기 어렵습니다.

2. 약정이 무효라면 조합원은 돈을 돌려받을 수 없나요?

(1) 약정이 무효라는 사실이 오히려 출발점이 됩니다

환불보장약정이 무효라는 조합의 주장은 언뜻 조합원에게 불리해 보입니다. 하지만 시각을 바꾸면 이 사실이 가입 계약 전체를 다툴 근거가 됩니다. 조합원이 가입 계약을 체결한 핵심 이유가 바로 그 환불 보장이었다면, 조합원은 계약의 중요한 부분에 관하여 잘못 알고 계약한 것이 되기 때문입니다.

(2) 착오에 의한 의사표시 취소

민법 제109조 제1항은 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 그 의사표시를 취소할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다.

환불보장약정 사건에서 이 조문이 적용되려면 다음과 같은 사정이 인정되어야 합니다. 조합원이 환불보장약정이 유효하다고 믿고 가입했어야 하고, 그 약정이 무효라는 사실을 알았다면 가입하지 않았을 것이라는 점이 인정되어야 합니다. 그리고 일반 조합원이 조합 내부의 총회 결의 여부까지 확인하기는 어려웠다는 점도 함께 주장하게 됩니다.

가입 계약이 취소되면 계약은 처음부터 없었던 것이 되므로, 조합은 원상회복으로 받은 분담금을 돌려주어야 합니다.

3. 실제 사건에서 법원은 어떻게 판단했나요?

(1) 사건의 개요

조합원은 조합 설립을 추진하던 추진위원회와 조합 가입 계약을 체결하면서 안심보장증서를 받았습니다. 증서에는 조합 또는 업무대행사의 고의나 과실로 사업이 더 이상 진행되지 못할 경우 이미 낸 조합원분담금을 업무추진비를 포함하여 전액 반환하겠다는 내용이 적혀 있었습니다. 조합원은 이 약정을 믿고 수천만 원을 납부했고, 이후 사업 진행이 불투명해지자 소송을 통해 가입 계약 취소와 분담금 반환을 청구했습니다.

(2) 조합의 반박

조합 측은 두 가지를 주장했습니다. 첫째, 증서를 줄 당시에는 아직 창립총회 전이었으므로 총회 결의가 필요하지 않았다는 것입니다. 둘째, 그 뒤 임시총회를 열어 안심보장증서의 내용을 조합 규약에 추가했으므로 문제가 해결되었다는 것입니다.

(3) 법원의 판단

법원은 조합원의 손을 들어주었습니다. 판단의 요지는 다음과 같습니다.

먼저 법원은 조합원들로부터 받아 보유하는 분담금은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물이고, 환불보장약정은 총유물인 분담금 자체의 감소를 발생시키는 행위이므로 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고 그렇지 않으면 총회 결의를 요한다고 보았습니다. 그리고 해당 조합의 규약은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 총회 의결사항으로 정하고 있었는데, 조합은 이 결의를 거치지 않았습니다.

창립총회 전이었다는 주장에 대해서는, 비법인사단으로 조직된 이상 안심보장증서가 유효하려면 추후에라도 총회 결의가 필요하다고 보았습니다. 그리고 조합이 내세운 임시총회 결의는 조합원의 취소 의사가 담긴 소장이 조합에 송달된 뒤에 열린 것이어서 결론에 영향을 주지 못한다고 판단했습니다.

나아가 법원은 지역주택조합사업이 그 특성상 장래의 진행 경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연될 가능성도 높으며, 조합은 분담금 외에 별도의 수익활동이 없어 사업이 무산될 경우 사실상 분담금을 전액 환불해 줄 능력이 있다고 보기 어렵다는 점을 지적했습니다. 그럼에도 조합은 안심보장증서를 근거로 전액 환불을 내세우며 가입을 적극 권유했고, 조합원은 그 약정이 유효하다고 믿고 계약한 것으로 보인다고 판단했습니다.

결국 법원은 조합 가입 계약이 착오를 이유로 적법하게 취소되었다고 보고, 조합에게 원상회복으로서 납부된 분담금 전액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

4. 안심보장증서를 받고 가입하신 분들이 확인할 점은 무엇인가요?

(1) 증서의 문구와 발급 경위를 먼저 확인하십시오

증서에 어떤 경우에, 어떤 금액을 돌려준다고 적혀 있는지가 출발점입니다. 업무추진비나 업무대행비까지 포함되는지, 반환 조건이 사업 무산인지 조합 탈퇴인지에 따라 다툼의 방향이 달라집니다. 가입 당시 상담 직원이 어떤 설명을 했는지, 홍보 자료에 환불 보장이 어떻게 적혀 있었는지도 함께 모아 두어야 합니다.

(2) 총회 결의가 있었는지 확인하십시오

조합 규약에서 조합원에게 부담이 될 계약을 어떻게 정하고 있는지, 증서 발급 전후에 그에 관한 총회 결의가 있었는지를 확인해야 합니다. 조합원은 조합에 총회 의사록 등의 열람이나 복사를 요청할 수 있는 경우가 많으므로, 필요한 자료를 서면으로 요청해 두는 것이 좋습니다.

(3) 조합이 뒤늦게 규약을 바꾸는 경우를 주의하십시오

분쟁이 시작되면 조합이 임시총회를 열어 안심보장증서의 내용을 규약에 추가하거나 결의를 추인하려는 경우가 있습니다. 실제 사건에서 법원은 취소 의사표시가 조합에 도달한 뒤의 결의로는 결론을 바꿀 수 없다고 보았습니다. 거꾸로 말하면, 조합원이 취소 의사를 언제 표시했는지가 중요한 쟁점이 될 수 있으므로 대응 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

(4) 탈퇴 신청서부터 내는 것은 신중해야 합니다

환불을 받으려는 마음에 조합이 건네는 탈퇴 신청서나 합의서에 먼저 서명하면, 그 문서에 정한 위약금이나 공제 조항이 적용될 수 있습니다. 가입 계약 자체를 취소할 수 있는 사안인지, 탈퇴로 처리하는 것이 나은지 먼저 검토한 뒤 움직여야 합니다.

마치며

안심보장증서는 가입할 때는 든든한 약속처럼 보이지만, 정작 분쟁이 생기면 조합이 그 효력을 부정하는 일이 적지 않습니다. 다만 그 무효라는 사정이 조합원에게 가입 계약 자체를 취소할 수 있는 근거가 되기도 합니다. 결국 증서의 문구, 총회 결의 여부, 가입 당시의 설명과 취소 의사표시의 시기가 결과를 가릅니다.

사건마다 증서의 내용과 조합의 규약, 가입 경위가 다르므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 안심보장증서를 받고 가입하셨다면 관련 서류를 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

☞ 자세한 내용은 아래 블로그 링크를 통해 확인 부탁드립니다.

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