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[지역주택조합] "그런 증서 준 적 없다"는 조합, "업무 일체를 위임했다"는 계약서 - …

2026-10-06

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"가입할 때 분명히 환불보장 증서를 받았습니다. 그런데 소송을 하자 조합은 그런 증서를 준 적이 없다고 하고, 설령 줬더라도 가입계약서에 업무를 전부 위임한다고 적혀 있으니 조합원이 동의한 것이라고 합니다."



안심보장증서를 둘러싼 분담금 반환 소송에서 조합 측이 내세우는 항변은 대체로 정해져 있습니다. 증서의 효력이 없다는 주장은 앞선 글들에서 살펴보았는데, 그 전에 나오는 주장이 있습니다. 바로 "증서를 준 사실 자체가 없다"는 것입니다. 그리고 효력을 다투는 단계에서는 "가입계약서의 포괄적 위임 조항으로 조합원들이 이미 동의했다"는 주장이 자주 등장합니다.


오늘은 이 두 가지 항변이 실제 소송에서 어떻게 판단되었는지, 그리고 조합원이 어떤 자료를 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.



1. 조합이 증서 교부 사실 자체를 부인하면 어떻게 되나요?


(1) 증서 원본이 없거나 사본만 있는 경우


가입 당시 받은 서류를 오랜 시간이 지나 잃어버리거나, 상담 과정에서 보여 주기만 하고 원본을 회수해 간 경우도 있습니다. 이런 상황에서 조합이 교부 사실을 부인하면 조합원은 증서를 받았다는 사실부터 증명해야 합니다.


(2) 법원은 여러 정황을 종합해 판단합니다


실제 사건에서 조합은 해당 조합원에게 안심보장증서를 교부하지 않았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 다음과 같은 사정을 종합하여 조합이 가입계약 체결 당시 증서를 작성·교부하였다고 판단했습니다.


첫째, 조합이 이후 개정한 조합규약에 안심보장증서와 같은 내용을 포함시켰다는 점입니다. 조합 스스로 그런 보장을 해 왔다는 점을 보여 주는 자료였습니다.


둘째, 조합이 다른 조합원들에게도 가입계약 체결 시 같은 안심보장증서를 항상 교부해 온 것으로 보인다는 점입니다.


셋째, 조합원과 업무대행사 직원 사이의 통화 내용에 조합이 증서를 교부하였다는 내용이 들어 있었다는 점입니다.


이처럼 증서 원본 외에도 규약 개정 내용, 다른 조합원들의 증서, 업무대행사와의 통화나 메시지가 교부 사실을 뒷받침하는 증거가 될 수 있습니다.



2. 가입계약서의 포괄 위임 조항은 총회 결의를 대신할 수 있나요?


(1) 조합의 주장


많은 가입계약서에는 "조합원은 조합이 본 사업의 대표성을 가지고 있음을 인정하며, 조합원의 권한 및 사업추진을 위한 사항을 조합에 위임한다"는 취지의 조항이 들어 있습니다. 실제 사건에서 조합은 조합원 모집 과정에서는 조합원이 없어 동의를 받는 것이 불가능했고, 조합원들이 이 조항으로 업무 일체를 위임함으로써 안심보장증서 작성·교부에 동의한 것이라고 주장했습니다.


(2) 총유물 처분에는 조합원 전체의 의사결정이 필요합니다


민법 제275조와 제276조 제1항은 총유물의 관리 및 처분에 관하여 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하고, 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 정하고 있습니다. 이 절차를 거치지 않은 총유물의 관리·처분행위는 무효이고, 이 법리는 민법 제278조에 따라 소유권 이외의 재산권에도 준용됩니다.


대법원은 여기서 말하는 총유물의 관리 및 처분이란 총유물 그 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미한다고 보았습니다.

[대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등]


조합원들이 낸 분담금은 비법인사단인 조합이 보유하는 돈으로 총유물에 해당하고, 사업이 진행되지 못할 경우 분담금 전액을 돌려주겠다는 약정은 총유물인 분담금 자체를 감소시키는 처분행위입니다. 따라서 정관이나 규약에 정함이 없다면 조합원총회의 결의가 필요합니다.


(3) 법원의 판단


법원은 조합의 주장을 받아들이지 않았습니다. 조합원을 모집한 뒤 창립총회 등에서 안심보장증서에 관한 내용을 충분히 설명하고 총회 결의를 받은 다음 증서를 교부할 수도 있으므로, 조합원 모집과 동시에 반드시 증서를 교부해야 할 필요가 있었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉 총회 결의를 받을 수 없었다는 사정은 인정되지 않았습니다.


또한 가입계약서의 위임 조항 내용만으로는 조합원들이 총회 결의가 필요한 안심보장증서 작성·교부에 동의하였다고 볼 수 없다고 보았습니다. 업무 일반을 맡긴다는 포괄적인 문구가, 조합원 모두의 재산을 줄이는 특정한 처분행위에 대한 동의까지 포함한다고 보기는 어렵다는 취지입니다.


조합이 소송 도중 임시총회에서 규약을 개정해 안심보장증서와 같은 내용을 넣었다는 주장도 있었지만, 법원은 그 개정이 조합원이 소송을 통해 가입계약 취소권을 행사한 이후의 일이라는 점을 지적했습니다.



3. 증서를 줬다고 인정되면서 동시에 무효라는 것은 모순 아닌가요?


이 부분을 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 조합원 입장에서는 "증서를 받았다"고 주장하면서 동시에 "그 증서는 무효"라고 주장하는 것이 모순처럼 보일 수 있습니다.


그러나 두 주장은 서로 다른 단계의 이야기입니다. 증서를 받았다는 사실은 조합이 가입을 권유하면서 전액 환불을 약속했고 조합원이 그 약속을 믿고 계약했다는 점을 보여 줍니다. 그리고 그 약속이 총회 결의 없이 이루어져 무효라는 점은, 조합원이 계약의 중요한 부분을 잘못 알고 계약했다는 착오의 근거가 되거나, 가입계약 전체의 효력을 다투는 근거가 됩니다.


결국 증서의 교부 사실과 무효 사유가 함께 인정될 때 가입계약을 취소하거나 무효로 다투어 분담금 반환을 구할 수 있습니다. 실제 사건에서도 법원은 증서 교부 사실을 인정한 뒤, 그 증서가 무효라는 점을 근거로 조합원의 청구를 받아들였습니다.



4. 소송 전에 준비해야 할 자료는 무엇인가요?


(1) 증서와 가입계약서 일체


안심보장증서 원본이나 사본, 가입계약서, 계약 설명확인서, 분담금 납부 영수증과 계좌이체 내역을 모두 정리해 두어야 합니다. 원본이 없다면 사진이나 스캔 파일이라도 찾아 두는 것이 좋습니다.


(2) 같은 시기에 가입한 다른 조합원들의 자료


조합이 교부 사실을 부인할 때 가장 강력한 반박 자료 중 하나는 같은 시기에 가입한 다른 조합원들도 같은 증서를 받았다는 사실입니다. 조합원 단체 대화방이나 비상대책위원회를 통해 같은 양식의 증서를 확보할 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다.


(3) 조합이나 업무대행사와 주고받은 연락


환불을 요구하는 과정에서 조합 직원이나 업무대행사 직원과 나눈 통화, 문자, 카카오톡에 증서 이야기가 나왔다면 중요한 증거가 됩니다. 실제 사건에서도 업무대행사 직원과의 통화 내용이 교부 사실을 인정하는 근거 중 하나가 되었습니다.


(4) 조합규약과 총회 자료


현재 조합규약과 개정 이력, 총회 의사록을 확인해 안심보장증서에 관한 결의가 언제, 어떤 내용으로 있었는지 파악해야 합니다. 규약이 개정되었다면 그 시점이 조합원의 취소 의사표시나 소 제기보다 앞서는지 뒤인지가 중요한 쟁점이 됩니다.



마치며


분담금 반환 소송에서 조합은 증서를 준 적이 없다는 주장부터 계약서상 위임 조항, 사후 규약 개정까지 여러 단계의 항변을 내세웁니다. 하나하나는 그럴듯해 보이지만, 법원은 증거를 종합해 교부 사실을 판단하고, 조합원 전체의 재산인 분담금을 처분하는 약정에는 조합원들의 의사결정이 필요하다는 원칙을 적용하고 있습니다.


다만 사건마다 남아 있는 증거와 조합규약, 총회 결의의 내용이 다르므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 조합이 교부 사실을 부인하거나 위임 조항을 내세우고 있다면 관련 자료를 모아 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.



☞ 자세한 내용은 아래 블로그 링크를 통해 확인 부탁드립니다.




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