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"공사를 다 마치고 사용승인까지 받았는데, 시행사가 하자가 많고 준공이 늦었다며 남은 공사대금을 줄 수 없다고 합니다. 오히려 우리가 물어줘야 할 돈이 더 많다고 합니다."

공사대금 소송에서 발주자나 시행사가 가장 많이 내세우는 반박은 두 가지입니다. 하나는 하자가 있으니 그 보수비만큼 빼야 한다는 하자보수비 상계 주장이고, 다른 하나는 공사가 약정한 기한보다 늦게 끝났으니 지체상금만큼 빼야 한다는 지체상금 상계 주장입니다. 여기에 이미 돈을 줬다는 변제 주장까지 더해지면, 수급인이 실제로 받을 수 있는 금액이 크게 줄어들 수 있습니다.

오늘은 수급인이 오피스텔 신축공사를 마친 뒤 수억 원대 공사대금과 대여금을 청구한 사건에서, 발주자의 각종 상계와 변제 주장이 어떻게 판단되었는지 실제 판결을 바탕으로 살펴보겠습니다.

1. 공사대금 소송에서 상계란 무엇인가요?

(1) 상계의 의미

민법 제492조 제1항은 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정하고 있습니다. 공사대금 소송에서는 발주자가 수급인에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상채권이나 지체상금채권을 가지고 있다고 주장하며, 그 금액만큼 공사대금과 서로 없애자고 하는 것이 상계 주장입니다.

(2) 하자보수에 갈음하는 손해배상

민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인이 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고, 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 발주자는 이 손해배상채권으로 공사대금과 상계를 주장하게 됩니다.

(3) 지체상금

지체상금은 수급인이 약정한 기한 안에 공사를 완성하지 못한 경우 지연된 기간에 따라 미리 정한 비율로 지급하기로 한 손해배상의 예정입니다. 보통 공사금액에 지체일수와 일정한 지체상금률을 곱해 계산합니다.

2. 상계 주장은 누가 증명해야 하나요?

상계를 주장하는 쪽, 즉 발주자가 자신의 채권이 존재하고 그 금액이 얼마인지를 증명해야 합니다. 하자보수비라면 하자가 실제로 있다는 점, 그 하자가 수급인의 시공 부분에 있다는 점, 보수에 드는 비용이 얼마인지를 증명해야 합니다. 지체상금이라면 공사가 지연되었다는 점뿐 아니라 그 지연이 수급인의 책임 있는 사유로 생겼다는 점까지 문제 됩니다.

3. 실제 사건에서 법원은 어떻게 판단했나요?

(1) 사건의 개요

원고인 종합건설사는 시행사와 오피스텔 신축공사 도급계약을 맺고 여러 차례 변경계약을 거쳐 공사를 마치고 사용승인까지 받았습니다. 그러나 시행사는 최종 공사금액 중 상당 부분을 지급하지 않았고, 원고가 공사 과정에서 시행사에게 빌려준 돈도 대부분 돌려받지 못했습니다. 원고는 미지급 공사대금과 대여금을 청구했고, 시행사는 계약금 지급, 하도급대금 직접지급, 하자보수비 상계, 지체상금 상계를 주장했습니다.

(2) 계약금을 이미 지급했다는 주장

시행사는 공사 초기에 계약금이라는 표시와 함께 3억 원을 송금했으므로 공사대금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 이체확인증에도 계약금이라고 적혀 있었습니다. 그러나 법원은 그 돈이 시행사의 대출에 필요한 자본금 마련을 위해 원고가 먼저 보낸 돈을 시행사가 다시 돌려준 것이라는 원고의 주장이 계좌 거래내역과 맞고, 양측이 작성한 공사계약금 지불확인서에도 그 돈이 계약금으로 지급된 것이 아님을 전제로 한 기재가 있다는 점을 들어 시행사의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이체 메모에 적힌 문구보다 실제 거래의 흐름과 당사자가 함께 작성한 문서가 중요하다는 점을 보여 줍니다.

(3) 하도급대금 직접지급 주장

시행사는 원고의 하수급인들에게 하도급대금을 직접 지급했으므로 그만큼 공사대금이 소멸했다고 주장했습니다. 법원은 발주자, 원사업자, 수급사업자 사이의 하도급대금 직불합의는 묵시적, 순차적으로도 가능하다고 보았습니다. 그리고 원고가 작성한 기성 수령금 현황 문서에 건축주 직불이라는 기재와 함께 하수급인들에 대한 지급내역이 포함되어 있었으므로 직접지급 합의가 이루어진 것으로 보았습니다. 이 부분은 시행사의 주장이 인정되어 직접지급한 금액만큼 공사대금에서 공제되었습니다.

(4) 하자보수비 상계 주장

시행사는 미시공과 변경시공 등 하자가 있어 보수에 상당한 금액이 든다며 상계를 주장했고, 건축사사무소의 현장 점검 의견서도 냈습니다. 그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 변경계약에 따라 공사 일부를 시행사가 직접 시공하게 되었는데, 시행사가 낸 증거만으로는 하자가 원고 시공 부분과 시행사 시공 부분 중 어디에 있는지 구분되지 않았습니다. 또 시행사는 하자와 보수비를 산정하려고 법원에 감정을 신청했다가 감정료를 내지 않아 감정이 이루어지지 않았습니다. 결국 원고 시공 부분에 하자가 있다거나 그 보수비가 얼마인지 특정할 증거가 없다고 보았습니다.

(5) 지체상금 상계 주장

시행사는 원고가 준공예정일보다 한 달 가까이 늦게 공사를 마쳤다며 지체상금 상계를 주장했습니다. 법원은 실제로 준공예정일 이후 사용승인을 받은 사실은 인정했지만, 그 지연이 원고의 책임 있는 사유로 인한 것이라고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 변경계약에 따라 마무리 단계의 여러 공정은 시행사가 직접 시공하게 되었고, 공정별 실제 시공기간에 관한 구체적인 자료가 없는 상황에서 전체 공사의 지연이 원고 시공 부분 때문이라고 단정할 수 없었습니다.

둘째, 공사가 1년 가까이 중단된 기간이 있었지만, 그 기간 동안 양측은 여러 차례 변경계약으로 공사기간을 연장해 왔으므로 그 중단을 지연의 원인으로 보기 어려웠습니다.

셋째, 일부 공사는 변경계약으로 다른 업체와 시행사 사이의 계약으로 바뀌었고 그 완공검사 신청도 늦게 접수되었습니다.

넷째, 원고가 하도급대금 지급을 늦춘 사정이 있었다 해도, 그것이 공사 완료 지연에 영향을 미쳤는지, 미쳤다면 며칠인지 알 수 있는 자료가 없었습니다.

(6) 결론

법원은 하수급인들에게 직접 지급된 금액만 공제한 나머지 공사대금과, 시행사가 다투지 않은 대여금 잔액을 지급하라고 판결했습니다. 공사대금에는 상인 간 거래이므로 판결 선고일까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 지연손해금이 붙었습니다.

4. 수급인이 준비해야 할 것

첫째, 변경계약서를 꼼꼼히 남기십시오. 공사 범위가 바뀌거나 일부 공정을 발주자가 직접 시공하게 되었다면 그 내용과 공사기간 연장 사실을 변경계약서에 분명히 적어 두어야 합니다. 실제 사건에서도 변경계약 내용이 하자와 지체 책임을 가르는 핵심 근거가 되었습니다.

둘째, 공정별 시공기간과 지연 사유를 기록하십시오. 공사가 늦어졌다면 그 원인이 발주자 사정, 설계변경, 다른 업체 공정, 인허가 지연 중 무엇인지 공사일지와 공문으로 남겨 두어야 지체상금 주장에 대응할 수 있습니다.

셋째, 돈의 흐름을 문서로 정리하십시오. 계약금, 기성금, 대여금, 하도급대금 직불처럼 성격이 다른 돈이 오갈 때는 그 성격을 확인하는 문서를 함께 작성해 두어야 합니다. 이체 메모 한 줄이 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.

넷째, 하자 주장에는 감정으로 대응하십시오. 발주자가 사설 점검 의견서만 내는 경우가 많으므로, 하자가 누구 시공 부분에 있는지, 실제 보수비가 얼마인지 법원 감정으로 다투는 것이 원칙입니다.

마치며

공사대금 소송에서 하자보수비와 지체상금 상계 주장은 거의 빠짐없이 등장하지만, 그 주장이 인정되려면 발주자가 하자의 위치와 금액, 지연의 책임을 구체적으로 증명해야 합니다. 반대로 발주자가 하수급인에게 직접 지급한 돈처럼 근거가 분명한 부분은 공제될 수 있으므로, 수급인도 자신이 작성한 문서가 어떻게 해석될지 미리 살펴보아야 합니다.

다만 계약 내용과 공정, 증거 상황은 사건마다 다르므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 공사대금을 받지 못하고 있거나 상계 주장에 부딪히셨다면 계약서와 공사 기록을 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

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