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"윗집에서 물이 새서 천장과 벽지가 다 망가졌습니다. 윗집은 자기 탓이 아니라고 하고, 공사한 업체는 시공 문제가 아니라고 합니다. 누구에게 배상을 받아야 하나요?"

아파트와 빌라에서 가장 흔한 이웃 간 분쟁이 누수입니다. 피해는 분명한데 원인이 벽 속이나 바닥 아래에 있어 눈에 보이지 않고, 윗집 소유자, 세입자, 공사업체, 관리주체 등 책임질 수 있는 사람도 여럿이라 다툼이 길어지기 쉽습니다. 오늘은 누수 손해배상에서 누가 책임을 지는지, 그리고 무엇을 증명해야 하는지 실제 판결과 함께 살펴보겠습니다.

1. 누수에 대해 누가 책임을 지나요?

(1) 공작물의 점유자와 소유자

민법 제758조 제1항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있고, 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다.

아파트의 배관이나 방수층처럼 건물에 설치된 시설은 공작물에 해당합니다. 그래서 윗집의 배관이나 방수 하자로 아랫집에 물이 샌다면, 우선 윗집에 실제로 살고 있는 점유자가 책임을 지고, 점유자가 필요한 주의를 다했다면 소유자가 책임을 집니다. 윗집에 세입자가 살고 있다면 세입자와 집주인 중 누구의 책임인지가 문제 될 수 있습니다.

(2) 원인을 만든 사람에 대한 구상

같은 조 제3항은 점유자나 소유자가 손해의 원인에 대한 책임 있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 예를 들어 공사업체의 부실 시공으로 누수가 생겼다면, 아랫집에 배상한 윗집은 공사업체에 그 금액을 청구할 수 있습니다.

(3) 공사업체에 직접 청구하는 경우

아랫집이 공사업체를 상대로 직접 손해배상을 청구할 수도 있지만, 이때는 민법 제750조의 일반 불법행위 책임을 묻는 것이므로 업체의 고의나 과실, 그리고 그 과실과 누수 사이의 인과관계를 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.

2. 실제 사건에서는 어떻게 판단되었나요?

(1) 윗집을 상대로 한 청구

한 사건에서는 아랫집 소유자가 윗집 소유자를 상대로 누수로 인한 손해배상을 청구했습니다. 법원은 수리비 등 재산상 손해에 대한 청구를 받아들여 윗집 소유자에게 배상을 명했습니다. 다만 함께 청구한 위자료는 받아들이지 않았습니다. 누수 피해는 대체로 수리비 등 재산적 손해의 배상으로 회복된다고 보기 때문에, 위자료는 그 이상의 특별한 사정이 증명되어야 인정되는 경우가 많습니다.

(2) 공사업체를 상대로 한 청구

다른 사건에서는 누수 피해를 입은 사람이 방수 관련 공사를 한 업체를 상대로 손해배상을 청구했습니다. 법무법인 진심파트너스는 업체를 대리했고, 법원은 제출된 증거와 원고가 주장하는 사정만으로는 누수가 업체의 과실로 인한 것이라고 인정하기 부족하다며 청구를 기각했습니다. 누수가 있었다는 사실만으로는 부족하고, 그 누수가 특정한 업체의 과실로 생겼다는 점이 증명되어야 한다는 점을 보여 주는 사례입니다.

3. 누수 소송에서 무엇을 증명해야 하나요?

(1) 누수의 원인

가장 중요한 것은 물이 어디에서, 왜 새는지입니다. 누수 탐지 업체의 탐지 결과서, 배관 점검 결과, 관리사무소의 점검 기록 등이 원인을 밝히는 핵심 자료가 됩니다. 소송에서는 법원 감정으로 원인을 다투기도 합니다.

(2) 책임 주체와의 연결

원인이 윗집 전유부분의 배관인지, 공용부분인지, 특정 업체의 시공 부분인지에 따라 책임질 사람이 달라집니다. 공용부분의 하자라면 관리주체 등이 문제 될 수 있으므로, 누수 지점이 어디에 속하는지 확인해야 합니다.

(3) 손해의 범위

천장과 벽지, 바닥 등의 수리비, 가구나 가전의 손상, 수리 기간 동안의 숙박비 등을 견적서와 영수증, 사진으로 증명해야 합니다. 앞서 본 것처럼 위자료는 쉽게 인정되지 않으므로, 재산상 손해를 꼼꼼히 정리하는 것이 현실적입니다.

4. 누수 피해를 입었다면

첫째, 피해 상황을 사진과 영상으로 기록하십시오. 물이 새는 모습, 얼룩과 곰팡이, 손상된 물건을 날짜가 보이도록 남겨 두어야 합니다.

둘째, 윗집과 관리사무소에 바로 알리십시오. 알린 날짜와 내용을 문자 등 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

셋째, 누수 탐지를 받으십시오. 원인을 특정하지 못하면 책임을 묻기 어렵습니다.

넷째, 보험 가입 여부를 확인하십시오. 윗집이 일상생활배상책임보험에 가입되어 있다면 보험으로 처리되는 경우가 많습니다.

다섯째, 수리 전에 증거를 확보하십시오. 수리를 먼저 해 버리면 원인과 손해를 증명하기 어려워질 수 있습니다.

마치며

누수 손해배상은 민법 제758조에 따라 우선 공작물의 점유자가, 점유자가 주의를 다했다면 소유자가 책임을 지는 구조입니다. 시공업체 등 원인을 만든 사람에게는 별도로 책임을 물을 수 있지만, 이때는 과실과 인과관계를 증명해야 합니다. 그리고 위자료는 재산상 손해 배상으로 회복되지 않는 특별한 사정이 있어야 인정되므로, 수리비 등 재산상 손해를 정확히 증명하는 것이 핵심입니다.

다만 누수의 원인과 건물 구조, 당사자 관계는 사건마다 다르므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 누수 피해나 누수 배상 청구로 분쟁 중이시라면 원인 조사 자료와 손해 자료를 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

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