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"전세 계약을 하고 이사한 다음 날 전입신고를 했습니다. 그런데 집주인이 집을 팔거나 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 확정일자도 따로 받아야 하나요?"

전세나 월세 보증금은 많은 사람에게 전 재산과 같은 돈입니다. 그런데 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가는 상황에서 보증금을 지킬 수 있는지는 계약 당시와 입주 직후에 무엇을 해 두었는지에 따라 크게 달라집니다. 오늘은 주택임대차보호법이 정한 임차인 보호 장치인 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 정리해 보겠습니다.

1. 대항력 - 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 힘

(1) 요건

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정하고 있습니다. 즉 실제로 이사해 들어가고(인도) 전입신고를 하면(주민등록), 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.

(2) 효과

같은 조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 넘겨받으므로, 임차인은 계약 기간 동안 계속 살 수 있고 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

(3) 대항력의 한계

다만 대항력은 다른 권리보다 먼저 갖추었을 때 의미가 있습니다. 전입 전에 이미 근저당권 등이 설정되어 있었다면, 경매에서 그 선순위 권리보다 뒤로 밀려 낙찰자에게 대항하지 못할 수 있습니다. 대항력이 생기는 시점이 전입 다음 날이라는 점도 중요합니다. 같은 날 근저당권이 설정되면 근저당권이 앞서게 될 수 있기 때문입니다.

2. 우선변제권 - 경매에서 보증금을 먼저 받을 권리

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고 있습니다.

즉 대항력만으로는 경매 대금에서 순서대로 배당을 받을 수 없고, 확정일자까지 받아 두어야 우선변제권이 생깁니다. 확정일자는 계약서를 작성하고 바로 받아 두는 것이 안전합니다.

같은 조 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있으므로, 배당금을 받으려면 집을 비워 주어야 한다는 점도 알아 두어야 합니다.

3. 최우선변제권 - 소액임차인 보호

(1) 내용

주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 정하고 있습니다. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 선순위 근저당권이 있더라도 보증금 중 일정액을 가장 먼저 배당받을 수 있다는 뜻입니다.

(2) 범위

같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 하고, 그 범위는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 소액임차인의 기준과 금액은 지역별로 시행령에서 정하고 시기에 따라 바뀌므로, 자신의 보증금이 기준에 해당하는지 확인해야 합니다. 특히 어느 시점의 기준이 적용되는지는 담보물권이 설정된 시기 등에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받으면?

주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 그래서 보증금을 돌려받기 전에 섣불리 이사하고 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토해야 합니다.

5. 계약 단계에서 확인할 것

첫째, 등기부를 확인하십시오. 근저당권, 가압류 등 선순위 권리와 그 금액을 확인하고, 집값 대비 선순위 채권과 보증금의 합계가 지나치게 높지 않은지 살펴보아야 합니다.

둘째, 계약 당일 확정일자를 받으십시오. 확정일자는 주민센터나 온라인으로 받을 수 있습니다.

셋째, 이사 당일 전입신고를 하십시오. 대항력은 전입 다음 날 생기므로 하루라도 빨리 해 두는 것이 좋습니다.

넷째, 잔금 전 등기부를 다시 확인하십시오. 계약 이후 새로운 권리가 설정되지 않았는지 잔금 지급 직전에 다시 확인해야 합니다.

다섯째, 보증보험 가입을 검토하십시오. 전세보증금반환보증 등에 가입하면 보증금 반환 위험을 줄일 수 있습니다.

마치며

전세보증금을 지키는 기본은 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖추고, 확정일자로 우선변제권을 확보하는 것입니다. 보증금이 소액이라면 최우선변제권으로 보호받을 수도 있습니다. 다만 이 권리들은 다른 권리와의 선후에 따라 효과가 달라지므로, 계약 전 등기부 확인과 입주 직후의 신속한 절차가 무엇보다 중요합니다.

구체적인 보호 범위는 등기부상 권리관계와 보증금, 지역 기준에 따라 달라지므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 보증금 반환이 걱정되신다면 계약서와 등기부를 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

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