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"전세 계약 만료를 앞두고 계약갱신을 요구했는데, 집주인이 자기가 들어와 살 거라며 거절했습니다. 그런데 나중에 보니 다른 사람에게 세를 놓았다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?"

2020년 주택임대차보호법 개정으로 임차인에게 계약갱신요구권이 생기면서, 계약 만료를 앞둔 임대인과 임차인 사이의 분쟁도 함께 늘었습니다. 특히 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다가 실제로는 다른 사람에게 임대하는 경우가 대표적인 분쟁 유형입니다. 오늘은 계약갱신요구권의 내용과 갱신거절 사유, 그리고 부당한 갱신거절에 대한 손해배상을 살펴보겠습니다.

1. 계약갱신요구권이란 무엇인가요?

(1) 요구 시기

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 같은 법 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없으므로 시점을 꼭 지켜야 합니다.

(2) 횟수와 기간

같은 조 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정하고 있습니다.

(3) 갱신되는 조건

같은 조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 같은 법 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정하고 있습니다.

2. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

같은 조 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정하고 있습니다. 주요한 것은 다음과 같습니다.

첫째, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

둘째, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

셋째, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

넷째, 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

다섯째, 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

여섯째, 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

일곱째, 법에서 정한 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우

여덟째, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

아홉째, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

3. 실거주를 이유로 거절했다가 다른 사람에게 임대하면?

(1) 손해배상 책임

같은 조 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 정하고 있습니다.

(2) 손해배상액

같은 조 제6항은 손해배상액을 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 금액 중 큰 금액으로 정하고 있습니다.

첫째, 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있으면 이를 법에서 정한 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함한 환산월차임)의 3개월분에 해당하는 금액

둘째, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

셋째, 실거주를 이유로 한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

4. 갱신요구를 하지 않았다면 - 묵시적 갱신

갱신요구권과 별개로 묵시적 갱신 제도도 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

5. 임차인과 임대인이 각각 챙길 것

(1) 임차인

갱신요구는 기간 안에, 기록이 남는 방법으로 해야 합니다. 문자나 내용증명 등으로 요구 사실과 날짜를 남겨 두십시오. 실거주를 이유로 거절당했다면 거절 사유를 서면으로 받아 두고, 이사 후에도 그 주택에 누가 살고 있는지 확인할 수 있는 방법을 생각해 두는 것이 좋습니다. 확정일자 부여 현황이나 전입세대 열람 등으로 확인할 수 있는 경우가 있습니다.

(2) 임대인

실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 실제로 그 주택에 거주해야 합니다. 사정이 바뀌어 거주할 수 없게 되었다면 그 사정이 정당한 사유에 해당하는지 따져 보아야 하고, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

마치며

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면, 법이 정한 기준에 따라 손해를 배상해야 합니다.

다만 갱신요구의 시점과 방법, 거절 사유의 정당성은 사건마다 다르게 판단될 수 있으므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 계약갱신이나 갱신거절 문제로 분쟁 중이시라면 관련 기록을 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

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