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"몇 년 동안 가게를 운영하다 정리하려고 권리금을 주고 들어올 새 임차인을 구했습니다. 그런데 건물주가 그 사람과는 계약하지 않겠다고 하거나, 월세를 크게 올리겠다고 합니다. 권리금은 포기해야 하나요?"

상가 임차인에게 권리금은 그동안 쌓아 온 영업의 가치입니다. 시설, 단골, 위치에 따른 이점이 모두 담겨 있기 때문입니다. 그런데 임대차가 끝날 무렵 임대인이 새 임차인과의 계약을 거절하거나 무리한 조건을 내세우면, 임차인은 권리금을 받을 길이 막히게 됩니다. 상가건물 임대차보호법은 이런 상황에서 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 규정을 두고 있습니다.

1. 권리금이란 무엇인가요?

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 권리금 계약이라고 정의합니다.

2. 임대인은 무엇을 해서는 안 되나요?

(1) 보호 기간

같은 법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고 있습니다.

(2) 금지되는 방해 행위

금지되는 행위는 다음과 같습니다.

첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위

둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다만 같은 법 제10조 제1항 각 호의 계약갱신 거절 사유가 있는 경우, 예를 들어 임차인이 차임을 여러 차례 연체한 경우 등에는 이 보호 규정이 적용되지 않습니다.

3. 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 경우

같은 조 제2항은 다음의 경우에는 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

첫째, 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

둘째, 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

셋째, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

넷째, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

4. 방해를 당했다면 어떻게 하나요?

(1) 손해배상 청구

같은 조 제3항은 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정으로 정해지는 경우가 많습니다.

(2) 청구 기간

같은 조 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정하고 있습니다.

(3) 임차인의 정보 제공 의무

같은 조 제5항은 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임 지급 자력, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하도록 정하고 있습니다.

5. 권리금을 지키기 위해 준비할 것

첫째, 보호 기간 안에 신규임차인을 주선하십시오. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지가 보호 기간이므로, 이 기간 안에 신규임차인을 구하고 임대인에게 소개해야 합니다.

둘째, 권리금 계약을 서면으로 체결하십시오. 신규임차인과의 권리금 계약서는 손해배상액 산정의 기준이 됩니다.

셋째, 주선 사실과 임대인의 반응을 기록으로 남기십시오. 신규임차인을 소개한 날짜와 방법, 신규임차인의 인적 사항과 자력에 관한 정보 제공, 임대인의 거절이나 조건 제시를 문자, 내용증명 등으로 남겨야 합니다. 임대인이 현저히 높은 차임을 요구했다면 주변 상가의 시세 자료도 함께 준비하는 것이 좋습니다.

넷째, 차임 연체 등 갱신거절 사유가 없는지 점검하십시오. 이런 사유가 있으면 보호 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.

마치며

상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하고, 이를 위반하면 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다. 다만 법이 정한 정당한 사유나 갱신거절 사유가 있으면 보호가 제한되고, 손해배상액에도 상한이 있으므로 요건과 기간을 정확히 지키는 것이 중요합니다.

구체적인 보호 여부와 배상액은 임대차 내용과 신규임차인의 조건, 임대인의 행위에 따라 달라지므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 권리금 회수 문제로 분쟁 중이시라면 관련 기록을 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

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