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"계약 기간이 끝났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 합니다. 저는 직장 때문에 이사를 가야 하는데, 이사하면 보증금을 못 받게 되는 건 아닌가요?"

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황은 임차인에게 매우 불안한 일입니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 주택의 점유와 주민등록을 유지해야 계속되므로, 무작정 이사하고 전출하면 보증금을 지킬 수단을 잃을 수 있기 때문입니다. 이런 상황을 위해 마련된 제도가 임차권등기명령입니다.

1. 왜 이사를 조심해야 하나요?

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하고, 제3조의2 제2항의 우선변제권도 이 대항요건과 확정일자를 전제로 합니다. 그래서 보증금을 받지 못한 채 다른 곳으로 이사하고 주민등록을 옮기면, 그때부터 대항력과 우선변제권을 잃게 될 수 있습니다. 이후 집이 경매로 넘어가면 보증금을 우선해서 돌려받기 어려워집니다.

2. 임차권등기명령이란 무엇인가요?

(1) 신청 요건

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대인의 동의가 없어도 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다.

(2) 효과

같은 조 제5항은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정하고 있습니다.

즉 임차권등기가 등기부에 기록된 뒤에는 이사하고 주민등록을 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

(3) 비용

같은 조 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.

3. 이사는 언제 해야 하나요?

가장 중요한 점은 이사와 전출의 시점입니다. 임차권등기명령을 신청한 것만으로는 부족하고, 법원의 결정이 나고 실제로 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하고 주민등록을 옮겨야 합니다. 등기가 기입되기 전에 먼저 이사하면 그 사이에 대항력이 끊길 수 있습니다.

4. 임차권등기가 된 집에 새로 들어오는 사람은?

주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제, 즉 소액임차인의 최우선변제를 받을 권리가 없다고 정하고 있습니다. 그래서 임차권등기가 된 집은 새 세입자를 구하기 어려워지는 경우가 많고, 이것이 임대인에게 보증금 반환을 서두르게 하는 압박이 되기도 합니다.

5. 그래도 보증금을 돌려주지 않는다면?

(1) 집행권원 확보

임차권등기명령은 보증금을 지키는 장치일 뿐, 그 자체로 보증금을 받아내는 절차는 아닙니다. 임대인이 계속 반환하지 않으면 지급명령을 신청하거나 보증금반환소송을 제기해 집행권원을 확보해야 합니다.

(2) 강제경매

주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정하고 있습니다. 원래는 보증금을 받는 것과 집을 비워 주는 것이 동시에 이루어져야 하지만, 임차인은 집을 먼저 비워 주지 않고도 판결 등을 근거로 그 주택에 대한 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다.

(3) 배당

경매가 진행되면 임차인은 우선변제권의 순위에 따라 배당을 받게 됩니다. 이때 배당요구가 필요한지, 배당요구 종기까지 신고해야 하는지 등 경매 절차의 요건을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

6. 순서대로 정리하면

첫째, 계약 만료 전에 임대인에게 계약 종료와 보증금 반환 의사를 분명히 통지하고 기록을 남깁니다.

둘째, 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청합니다.

셋째, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하고 전출합니다.

넷째, 지급명령이나 보증금반환소송으로 집행권원을 확보합니다.

다섯째, 필요하면 임차주택에 대한 강제경매를 신청해 배당을 받습니다.

마치며

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면, 무작정 전출하기보다 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 먼저 지켜야 합니다. 그리고 임대인이 계속 반환하지 않으면 집행권원을 확보해 경매로 보증금을 회수하는 절차로 이어집니다. 각 단계의 순서와 시점을 지키는 것이 보증금을 지키는 핵심입니다.

다만 임대차 계약 내용과 등기부상 권리관계에 따라 회수 가능성과 절차는 달라질 수 있으므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 보증금 반환 문제로 고민 중이시라면 계약서와 등기부를 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

☞ 자세한 내용은 아래 블로그 링크를 통해 확인 부탁드립니다.

https://blog.naver.com/jinsimpartners