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"홍보관에서는 토지를 80% 넘게 확보했고 곧 조합설립인가가 난다고 했습니다. 그런데 알고 보니 절반도 확보하지 못한 상태였습니다. 저는 안심보장증서도 받지 않았는데, 돈을 돌려받을 방법이 있을까요?"

지역주택조합 분담금 반환 사건이라고 하면 흔히 안심보장증서나 환불확약서부터 떠올립니다. 실제로 그런 문서를 근거로 다투는 사건이 많습니다. 하지만 그런 문서가 전혀 없더라도, 가입 당시 조합이 사업의 핵심 정보를 사실과 다르게 알렸다면 가입계약 자체를 취소할 수 있는 길이 있습니다. 그 핵심 정보가 바로 토지 확보율입니다.

오늘은 법무법인 진심파트너스가 수행한 사건에서, 안심보장증서 없이 토지 확보율에 관한 기망만으로 조합 가입계약이 취소되고 분담금 반환 판결이 선고된 사례를 바탕으로 이 문제를 살펴보겠습니다.

1. 토지 확보율이 왜 그렇게 중요한가요?

(1) 조합설립인가와 매도청구의 요건입니다

지역주택조합 사업은 조합이 사업 부지를 확보해 가는 과정 그 자체라고 해도 과언이 아닙니다. 이 사건에 적용된 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것)은 주택조합설립인가를 받으려는 자가 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하도록 하고, 사업계획승인을 받은 사업주체가 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 나머지 토지 소유자에게 매도청구를 할 수 있도록 정하고 있었습니다.

결국 토지 확보율은 조합설립인가를 받을 수 있는지, 언제쯤 사업이 본궤도에 오를 수 있는지를 가늠하는 가장 기본적인 지표입니다.

(2) 조합원의 부담과 직결됩니다

토지 확보율을 보면 앞으로 확보해야 할 부지가 얼마나 남았는지, 그에 따라 사업 기간이 얼마나 걸릴지 예상할 수 있습니다. 확보해야 할 땅이 많이 남았다면 토지 매입 비용이 늘어나 분담금이 오를 수 있고, 사업 계획이 바뀔 가능성도 커집니다. 가입을 고민하는 사람에게 토지 확보율은 계약을 할지 말지를 결정하는 중요한 사항일 수밖에 없습니다.

(3) 주택법도 토지 확보율을 정확히 알리도록 정하고 있습니다

주택법 제11조의5 제1항은 조합원을 모집하는 자가 모집 광고를 하는 경우 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 포함하도록 하고, 같은 조 제2항 제4호는 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우 그 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 금지하고 있습니다. 이를 위반하면 주택법 제102조에 따라 형사처벌 대상이 됩니다.

또한 주택법 제11조의3 제8항은 모집주체와 가입 신청자가 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적과 비율이 포함된 가입계약서를 작성하도록 정하고 있습니다.

2. 홍보 과정의 과장은 어디까지 허용되나요?

(1) 대법원이 제시한 기준

분양이나 조합원 모집 과정에서 어느 정도의 홍보성 표현은 흔히 있는 일입니다. 대법원은 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 판단하고 있습니다.

[대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등]

(2) 막연한 기대와 구체적 수치는 다릅니다

"좋은 입지", "곧 착공" 같은 막연한 표현만으로는 기망을 인정받기 어려운 경우가 많습니다. 반면 "토지 80% 이상 확보", "63% 매매계약 체결" 같은 구체적인 수치를 사실과 다르게 알렸다면 사정이 다릅니다. 토지 확보율은 계약 여부를 결정하는 데 중요한 사항이고, 수치는 사실 여부를 객관적으로 확인할 수 있기 때문입니다.

3. 실제 사건에서 법원은 어떻게 판단했나요?

(1) 사건의 개요

의뢰인은 조합 홍보관을 방문해 상담을 받은 뒤 가입계약을 체결하고 수천만 원을 납입했습니다. 홍보관에는 조합설립 임박, 착공 예정 시기를 알리는 현수막과 배너가 걸려 있었고, 상담사는 사업 부지의 80% 이상 사용권원이 확보되어 있다고 설명했습니다. 홍보관에 비치된 교육자료에도 국공유지를 포함해 63%의 토지를 확보했고 조합설립인가 신청을 위한 나머지 토지도 대부분 가격 합의가 되었다는 내용이 적혀 있었습니다.

그러나 실제로 관할 구청에 제출된 조합원 모집공고상의 토지 승낙서 확보 비율은 그보다 훨씬 낮은 49.10%였고, 조합은 소송이 끝날 때까지 조합설립인가를 받지 못했습니다. 의뢰인에게는 안심보장증서도, 계약 해제를 보장하는 별도의 조항도 없었습니다.

(2) 조합의 반박

조합은 가입계약서와 계약 설명확인서에 토지사용권원 확보율이 49.10%로 적혀 있고 의뢰인이 그 확인서에 서명까지 했으므로, 기망도 착오도 없었다고 주장했습니다. 계약서에 정확한 수치가 적혀 있었다는 이 주장은 이런 유형의 사건에서 조합이 가장 흔히 내세우는 반박입니다.

(3) 법원의 판단

법원은 먼저 토지사용권원 확보율이 조합설립인가와 매도청구의 요건이 되고, 조합원이 분담금 상승이나 사업 변경 가능성을 예상하는 근거가 되므로 매우 중요한 사항이라고 보았습니다. 그리고 지역주택조합은 조합원을 모집할 때 사업 부지의 확보율과 향후 토지확보 가능성, 사업의 진행경과 등을 최대한 과장이나 허위 없이 고지해야 한다고 강조했습니다.

이어서 법원은 홍보관 교육자료의 기재, 상담사의 법정 증언, 홍보관 현수막의 내용을 종합하면 의뢰인이 사업 부지의 80% 사용권원이 사실상 확보된 것으로 인식하고 계약을 체결한 것으로 보인다고 판단했습니다. 반면 조합이 49.10%를 넘는 사용권원을 확보했다고 볼 만한 자료는 없었습니다.

계약서에 49.10%가 적혀 있었다는 조합의 주장에 대해서는, 그 수치가 부동 문자로 인쇄된 것이고 과거 모집공고 당시의 비율과 같다는 점에 주목했습니다. 의뢰인으로서는 홍보관의 광고와 상담사의 설명을 믿고 인쇄된 수치는 예전 확보율에 불과하다고 여겼을 가능성이 있고, 실제 확보율을 정확히 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다고 판단했습니다.

결국 법원은 조합이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항인 토지 확보율을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지했고, 그 기망행위로 의뢰인이 계약을 체결했다고 보았습니다. 취소 의사가 담긴 소장이 조합에 송달됨으로써 가입계약은 취소되었고, 조합은 부당이득으로 납입금을 반환해야 한다고 판결했습니다.

4. 반환받는 돈에는 이자가 언제부터 붙나요?

계약이 취소되면 조합은 받은 돈을 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 민법 제748조 제2항은 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하도록 정하고, 민법 제749조 제2항은 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다고 정하고 있습니다. 여기서 소를 제기한 때란 소장이 피고에게 송달된 때를 말합니다.

[대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다119481 판결]

이 사건에서도 의뢰인은 분담금을 마지막으로 낸 다음 날부터 이자를 구했지만, 법원은 그 시점부터 조합이 악의였다는 증명이 충분하지 않다고 보아 소장 송달일부터 이자와 지연손해금을 인정했습니다. 이자 기산점까지 다투려면 조합이 처음부터 사실을 알고 있었다는 점을 보여 줄 자료가 필요하다는 뜻입니다.

5. 비슷한 상황이라면 무엇을 준비해야 할까요?

(1) 홍보 자료를 최대한 모아 두십시오

홍보관 현수막이나 배너 사진, 교육자료, 전단, 문자 메시지와 카카오톡 안내문은 조합이 무엇을 알렸는지 보여 주는 핵심 증거입니다. 시간이 지나면 홍보관이 철거되거나 자료가 바뀌는 경우가 많으므로 가능한 한 빨리 확보해야 합니다.

(2) 상담 내용을 기록으로 남기십시오

상담사가 어떤 수치를 말했는지는 나중에 증언으로 확인해야 하는 경우가 많습니다. 실제 사건에서도 모집 상담사의 법정 증언이 결정적인 역할을 했습니다. 상담 날짜와 상담사 이름, 들은 내용을 정리해 두고, 가능하다면 같은 설명을 들은 다른 가입자의 진술도 확보해 두는 것이 좋습니다.

(3) 실제 확보율을 공식 자료로 확인하십시오

관할 시청이나 구청에 제출된 조합원 모집신고 자료, 조합원 모집공고에는 토지 확보 비율이 기재되어 있습니다. 소송에서는 법원의 사실조회를 통해 이 자료를 확인할 수 있습니다. 홍보 내용과 공식 자료의 차이가 클수록 기망을 다투기 쉬워집니다.

(4) 계약서에 수치가 적혀 있어도 포기하지 마십시오

계약서나 설명확인서에 실제 확보율이 인쇄되어 있다는 이유만으로 기망 주장이 막히는 것은 아닙니다. 다만 계약서 기재가 있는 만큼, 홍보 자료와 상담 내용이 그와 달랐다는 점을 구체적으로 보여 줄 수 있어야 합니다.

마치며

안심보장증서가 없다고 해서 분담금 반환의 길이 닫히는 것은 아닙니다. 조합이 토지 확보율처럼 사업의 성패를 좌우하는 사항을 사실과 다르게 알렸다면, 그 자체로 가입계약을 취소할 근거가 될 수 있습니다. 다만 이 경우에는 조합이 무엇을 어떻게 알렸는지를 증거로 보여 주어야 하므로, 자료를 얼마나 확보했는지가 결과를 가릅니다.

사건마다 홍보 내용과 계약서 기재, 증거 상황이 다르므로 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 가입 당시 들은 설명과 실제 사업 상황이 크게 다르다면 관련 자료를 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

☞ 자세한 내용은 아래 블로그 링크를 통해 확인 부탁드립니다.

https://blog.naver.com/jinsimpartnersbusan