구독자님들 네번째 포스팅입니다.

이번 포스팅에서는 미국 주택 금융의 두 거인인 “패니매이”와 “프레디맥”의 탄생부터 MBS발행에서 비롯되어 CDO까지 이어지는 비극까지 살펴보도록 하겠습니다.

2008년 글로벌 금융위기를 이야기할 때 결코 빠질 수 없는 미국의 두 거대 주택금융 공기업, **'패니매이(Fannie Mae)'**와 **'프레디맥(Freddie Mac)'**을 들어보셨나요?

이들은 개인에게 직접 돈을 빌려주는 창구는 없었지만, 미국 전체 주택 대출 시장의 절반 이상(55%)을 지배했던 '보이지 않는 거물'들이었습니다. 대출시장의 절반이상을 지배했다는 말은 패니매이와 프레디맥이 보유한 주택담보대출채권, 혹은 은행에 대하여 보증한 주택담보대출 규모가 절반 이상이라는 말입니다.

이들이 어떻게 탄생했고, 어떤 중요한 역할을 수행했으며, 금융위기의 시한폭탄이 되었던 MBS와 CDO는 어떻게 달랐는지 알기 쉽게 정리해 드립니다.

• 프레디맥과 패니매이가 설립된 배경

두 기관은 미국의 경제 위기 극복 및 시장 안정화라는 공적 목적을 가지고 시차를 두고 태어났습니다.

패니매이(Fannie Mae)의 탄생 (1930년대)

패니매이는1930년대 미국을 덮친 대공황을 극복하기 위해 정부 주도로 설립되었습니다. 불황으로 얼어붙은 주택 시장을 안정시키고 시중은행에 자금을 지원하기 위한 목적이었다고 합니다. 

이 말의 의미가 잘 와닫지 않죠?

자 ~~~ 이제 쉽게 설명드리려고 합니다.

먼저 일반 은행들이나 캐피탈 같은 금융사들은 보유하고 있는 자금을 주택소유자에게 <빌려>주어서 주택담보대출채권을 보유하게 됩니다. 그 이후부터 금융사들이 확보할 수 있는 현금흐름은 매달 변제되는 원금 일부와 이자에 불과합니다. 

그러나 금융사들은 다른 대출처도 계속 생기기 때문에 이른바 <목돈>이 필요할 겁니다. 그런데 원금 일부와 이자라는 현금흐름을 가지고 목돈을 만들수가 없습니다. 목돈이 없으니 또 다른 대출도 쉽지 않습니다. 

그러면 주택을 가지고 싶어하는 수요자가 있더라도 대출을 받을 수 없으니 주택을 살 수 없게 되는 문제가 생깁니다. 패니매이는 바로 금융사들과 주택담보대출을 원하는 사람들의 에로사항을 해결하기 위해서 고안된 제도인 것입니다.

좋습니다. 패니매이는 그렇다 치고 프레디맥은 도대체 왜 생겨난 것일까요? 역할도 동일해보이는데 말입니다.

프레디맥(Freddie Mac)의 탄생 (1970년대)

프레디맥은1970년대에 기존 패니매이의 독점 체제를 막고 시장 내 경쟁을 유도하기 위해 설립되었습니다. 마치 KTX와 SRT의 경쟁구도를 생각하시면 쉬우실겁니다. 프레디맥은 패니매이와 거의 동일한 구조를 가진 민간 상장기업 형태로 경쟁 구도를 형성했던 것입니다.

결국 이 두 기관은 금융학적으로 **정부후원기업(GSE, Government-Sponsored Enterprise)**으로 분류됩니다. "설사 위기가 오더라도 미국 정부가 뒤를 봐줄 것"이라는 시장의 암묵적인 믿음(보증)이 있었기에, 이들은 자본시장에서 막강한 영향력을 발휘하며 기형적으로 비대해질 수 있었습니다.

• 패니매이와 프레디맥의 핵심 역할

이들의 핵심 임무는 **'주택금융의 유동성 공급'**과 **'자산유동화(Securitization)'**였습니다. 

직접 대출은 하지 않는 '2차 시장'의 도매상

일반 소비자가 집을 사기 위해 직접 대출을 받는 곳은 웰스파고, 체이스 같은 시중은행(1차 모기지 시장)입니다. 패니매이와 프레디맥은 최전방에서 돈을 빌려주지 않는 대신, 시중은행이 실행한 대출 채권을 통째로 사들이거나 대출자가 돈을 안 갚을 때 대신 갚아주는 '보증' 역할을 담당하는 '2차 모기지 시장'의 도매상이었습니다.

두 기관은 은행으로부터 사들인 수많은 주택 대출 채권들을 한데 묶어 **MBS(Mortgage-Backed Securities)**라는 투자 상품으로 가공한 뒤, 자신들의 지급보증을 얹어 전 세계 투자자들에게 팔았습니다.

그러면, 패니메이와 프레디맥은 주택담보대출채권에서 이자를 받아서 MBS채권에 대한 이자를 지급하면 되는 것입니다.

• MBS 발행과 CDO 발행의 차이

2008년 금융위기 당시 시스템을 파괴했던 핵심 금융 상품인 MBS와 CDO는 얼핏 비슷해 보입니다.

그러나 MBS와 CDO는 구조와 위험 천만함의 수준에서 결정적인 차이가 있었습니다.

① 기초자산의 종류 (무엇을 섞어 만들었는가?)

MBS (주택저당증권)은 오직 주택담보대출 채권(모기지)들만 한데 모아서 만든 **'1차 가공품'**입니다. 과일가게에 비유하면 사과들을 통째로 갈아 만든 비교적 투명한 **'100% 사과 주스'**와 같습니다. 기초자산이 주택담보대출채권이기 때문에 부동산 시장의 흐름만 파악하면 위험을 비교적 예측하기 쉬웠습니다.

그런데, CDO (부채담보부증권)는 MBS를 포함하여 회사채, 자동차 할부금융, 신용카드 대출 등 **돈을 받을 권리가 있는 온갖 종류의 채권을 마구 섞어 만든 '2차 재가공 파생상품'**입니다. 비유하자면 사과 주스를 만들고 남은 멍든 사과 조각(부실 서브프라임 MBS)에 썩은 배, 시든 포도를 한데 섞고 설탕 시럽을 듬뿍 부어 만든 **'혼합 과일 칵테일 통조림'**과 같습니다. 이렇게 여러 종류의 부채가 복잡하게 섞여 있어 일반 투자자는 실제 위험도를 분석하는 것이 불가능했습니다.

쉽게 말하면 주택담보대출을 담보로 해서 새로운 증권을 발행(1차 가공)한 것이 바로 <MBS>이고, 다시 그 <MBS>들을 묶어 담보로 해서 새로운 증권을 발행(2차 가공)한 것이 바로 <CDO>입니다.

② 상품 구조와 신용 트렌칭 (어떻게 쪼개어 팔았는가?)

MBS의 경우, 대출 채권에서 발생하는 원금과 이자의 현금흐름을 투자자에게 그대로 넘겨주는(Pass-through) 비교적 단순한 구조를 가집니다.

그런데CDO는 위험도와 우선순위에 따라 자산을 여러 조각(Tranche, 트렌치)으로 쪼개어 설계했습니다. 손실이 나면 위험한 하위 조각이 먼저 흡수하고, 상위 조각은 가장 나중에 손실을 입도록 정교하게 포장했던 것입니다.

어렵나요? 먼저 구분해야할 것은 트렌치는 담보로 되는 기초자산을 대상으로 하는 것이 아니라, 기초자산을 담보로 해서 발행되는 증권을 대상으로 하는 것이라는 점입니다.

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☞ 자세한 내용은 아래 블로그 링크를 통해 확인 부탁드립니다.

https://blog.naver.com/jinsim0801/224339266999