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"가입한 지 몇 년이 지났는데 조합설립인가조차 나지 않았습니다. 조합에서는 곧 된다는 말만 반복합니다. 이대로 계속 기다려야 하는 건가요?"

지역주택조합 상담에서 가장 답답한 사연 중 하나입니다. 사업이 사실상 멈춘 상태인데도 조합은 운영비와 용역비를 계속 지출하고, 조합원들은 언제 끝날지 모르는 상황에서 분담금이 줄어드는 것을 지켜볼 수밖에 없습니다. 이른바 유령 조합 문제를 해결하기 위해 주택법은 일정 기간이 지나도 사업이 진척되지 않으면 조합원들이 사업을 계속할지 끝낼지 직접 결정하도록 하는 장치를 두고 있습니다.

오늘은 주택법상 해산·사업종결 총회 제도와 탈퇴 제도를 비교하며, 사업이 멈춘 조합의 조합원이 선택할 수 있는 길을 살펴보겠습니다.

1. 주택법은 어떤 경우에 해산 여부를 결정하도록 하나요?

(1) 설립인가 전 단계 - 사업 종결 여부 결정

주택법 제14조의2 제2항은 주택조합의 발기인이 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우, 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다고 정하고 있습니다.

여기서 눈여겨볼 부분은 총회의 구성입니다. 발기인이나 추진위원들만의 회의가 아니라 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회에서 결정하도록 정하고 있습니다. 분담금을 낸 사람들이 사업의 운명을 직접 결정하라는 취지입니다.

(2) 설립인가 후 단계 - 해산 여부 결정

같은 조 제1항은 주택조합이 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다고 정하고 있습니다.

조합설립인가를 받았더라도 사업계획승인을 받지 못한 채 시간이 흐르는 현장이 적지 않습니다. 이런 경우에도 조합원들은 총회를 통해 사업을 계속할지 해산할지 판단하게 됩니다.

(3) 총회의 통지와 청산인 선임

총회를 소집하려는 조합의 임원 또는 발기인은 총회 개최 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시 및 장소를 정하여 조합원이나 가입 신청자에게 통지해야 합니다(주택법 제14조의2 제3항). 해산이나 사업 종결을 결의하는 경우에는 청산인을 선임해야 하고(같은 조 제4항), 발기인은 설립인가 전 단계 총회의 결과를 관할 시장·군수·구청장에게 통지해야 하며 사업 종결을 결의한 경우에는 청산계획도 함께 통지해야 합니다(같은 조 제5항).

2. 해산이나 사업 종결이 결의되면 분담금은 어떻게 되나요?

(1) 청산 절차를 거칩니다

해산이나 사업 종결이 결의되면 바로 분담금이 돌려지는 것이 아니라 청산 절차가 진행됩니다. 청산인은 조합의 남은 재산을 정리하고, 채무를 변제한 뒤, 남은 재산을 조합원들에게 분배하게 됩니다.

(2) 이미 지출된 비용은 돌아오지 않을 수 있습니다

현실적으로 가장 중요한 문제는 남은 재산이 얼마인가입니다. 사업이 오래 멈춰 있었다면 그동안 업무대행비, 용역비, 운영비, 토지 계약금 등으로 상당한 금액이 이미 지출되었을 가능성이 큽니다. 토지 매매계약을 해제하면서 계약금을 잃는 경우도 있습니다. 그래서 해산이나 종결이 결의되더라도 조합원이 돌려받는 금액은 낸 분담금보다 훨씬 적을 수 있습니다.

결국 해산·종결 총회는 사업을 정리하는 절차이지, 분담금 전액을 돌려받는 절차는 아니라는 점을 분명히 알고 있어야 합니다.

3. 개별적으로 탈퇴하는 방법은 어떤가요?

(1) 탈퇴와 비용 환급의 근거

주택법 제11조 제8항은 조합원이 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다고 정하고, 같은 조 제9항은 탈퇴한 조합원(제명된 조합원 포함)이 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.

(2) 규약에 따라 환급 범위가 정해집니다

문제는 "조합규약으로 정하는 바에 따라"라는 부분입니다. 대부분의 조합규약은 탈퇴 시 업무대행비나 이미 지출된 비용을 공제하고, 환급 시기도 조합설립인가나 사업계획승인 이후, 또는 새 조합원이 들어온 이후로 정해 둡니다. 그래서 탈퇴하더라도 상당 부분을 공제당하거나 환급을 오랫동안 받지 못하는 경우가 많습니다.

4. 결국 어떤 길을 선택해야 할까요?

(1) 세 가지 선택지를 비교해 보아야 합니다

사업이 멈춘 조합의 조합원에게는 크게 세 가지 길이 있습니다.

첫째, 사업을 계속 지켜보는 것입니다. 사업이 실제로 진척될 가능성이 있다면 기다리는 것이 나을 수도 있습니다.

둘째, 규약에 따라 탈퇴하고 환급을 청구하는 것입니다. 다만 공제 범위와 환급 시기가 규약에 묶여 있다는 한계가 있습니다.

셋째, 가입계약 자체의 효력을 다투는 것입니다. 가입 당시 받은 안심보장증서가 총회 결의 없이 발급된 것이라면 착오를 이유로 계약을 취소하거나 계약 전체의 무효를 다툴 수 있고, 토지 확보율처럼 중요한 사항을 사실과 다르게 알렸다면 기망을 이유로 취소를 구할 수 있습니다. 이 경우 계약이 처음부터 효력을 잃게 되므로 규약상 공제 조항이 아니라 부당이득 반환의 문제로 다툴 수 있습니다.

(2) 탈퇴 신청서부터 내는 것은 신중해야 합니다

사업이 멈췄다는 생각에 서둘러 탈퇴 신청서를 내면, 그 순간부터 규약의 공제 조항과 환급 시기 조항이 적용될 수 있습니다. 가입계약의 취소나 무효를 다툴 여지가 있는 사안이라면 탈퇴 신청 전에 먼저 그 가능성을 검토하는 것이 순서입니다.

(3) 해산·종결 총회에도 관심을 가져야 합니다

법이 정한 기간이 지났는데도 조합이 해산이나 사업 종결 여부를 묻는 총회를 열지 않거나, 총회를 열더라도 통지와 의결 절차를 제대로 지키지 않는다면 그 자체로 문제를 제기할 수 있습니다. 조합원 모집 신고 수리일, 조합설립인가일 같은 기준일을 확인해 두고, 총회 통지를 받으면 안건과 청산 계획을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

마치며

주택법은 기약 없이 표류하는 지역주택조합에 대해 조합원들이 직접 사업의 계속 여부를 결정하도록 하는 해산·종결 총회 제도를 두고 있습니다. 다만 이 제도는 사업을 정리하는 절차일 뿐 분담금 전액 반환을 보장하지는 않습니다. 탈퇴 역시 규약의 공제 조항에 묶여 있으므로, 사안에 따라서는 가입계약 자체의 효력을 다투는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다.

조합의 진행 단계와 규약, 가입 당시의 사정에 따라 유리한 방법은 달라집니다. 사업이 오래 멈춰 있는 조합에 가입해 계시다면 가입계약서와 규약, 총회 자료를 정리하신 뒤 변호사와 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.

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